Definiciones sobre la rescisión del contrato de alquiler de un local comercial

La rescisión del contrato de alquiler de un local comercial de parte del inquilino tiene prevista una penalización pactada o en su defecto, el pago de las rentas que falten por cumplir en el lapso convenido de alquiler del local de negocio.

El desistimiento o rescisión del contrato de un local comercial es una situación que se presenta con cierta frecuencia y se refiere a la conducta o decisión del arrendatario cuando decide unilateralmente dejar el local sin que se haya cumplido la duración que se ha pactado.

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Este tipo de contratos a partir del 1 de enero de 1995 están sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 de 24 de noviembre LAU 29/94, la cual deja plena libertad a los contratantes para que establezcan los pactos que consideren necesarios en relación a la duración del arrendamiento de local comercial, aspecto en que se diferencian de los contratos relativos a las viviendas.

Principio de Libertad en los pactos

Con respecto a dicho principio de libertad de pactos los contratantes pueden convenir el plazo de duración del contrato de arrendamiento e incluso, en el artículo 1.255 del Código Civil se dispone que los contratantes pueden llegar a los acuerdos que consideren oportunos, siempre y cuando no contraríen las leyes, la moral y el orden público.

Uno de los pactos más importantes en este tipo de contratos está el relacionado con la duración del arrendamiento, ya que en caso de que algunas de las partes contratantes incumplan con lo pactado en el contrato genera consecuencias.

Desistimiento del contrato

Cuando es el arrendatario el que decide abandonar antes de cumplir el plazo se denomina desistimiento, se refiere a que no se cumplió con la duración convenida. En ese sentido, la validez y el cumplimiento de un contrato no puede dejarse al arbitrio o facultad de uno de los contratantes, tal como lo dispone el artículo 1.256 del Código Civil

Tomando en cuenta estos principios básicos jurídicos, el desistimiento del contrato del local comercial o de negocio de parte del arrendatario cuando no quiere continuar con el alquiler, incumple su duración. Pero, hay que revisar si en el contrato no se ha pactado la posibilidad de desistimiento del mismo a favor del arrendatario o que el inquilino puede irse antes del lapso convenido en el contrato.

En ese caso, no existen impedimentos legales que imposibiliten que un contrato de inquilinato de un local comercial se extinga, dada la libertad de pactos, se presenta el desistimiento como posibilidad para el inquilino y solo debe cumplir el arrendatario, si se convino en los plazos previstos.

¿Cuándo puede darse el desistimiento del arrendamiento?

Muchos contratos de esta modalidad, estipulan que transcurrido un año de arrendamiento el inquilino puede desistir de continuar con el alquiler y sin cancelar indemnización alguna. Sin embargo, por lo general se incluye la obligación de preaviso con dos meses de antelación al arrendador.

Cuando el contrato previene el desistimiento del contrato del local comercial a favor del inquilino pero se prevé el pago de una indemnización en el caso de que desista antes de que se cumpla el plazo, se debe cumplir con dicha cláusula contractual y deberá cancelar el importe que se estipule como compensación, pese a que no es de carácter penal.

Indemnizaciones por desistimiento

Cuando en el contrato de arrendamiento no se prevé el derecho de desistimiento a favor del inquilino, pero existe una cláusula donde se prevea que si el inquilino desiste y no cumple con el plazo de duración se debe indemnizar por cierta cantidad de euros o cancelar las mensualidades pendientes de la renta, siendo una cláusula de carácter penal y un juez puede moderarla.

En este último caso, el arrendador al conocer el desistimiento del contrato de inquilinato del local comercial de parte del inquilino, puede oponerse, comunicarle dicha decisión y exigirle que cumpla con el contrato o por otra parte, exigirle que cancele una indemnización por daños y perjuicios, por la disolución del contrato.

Cuando en el contrato de alquiler del local no se haya previsto ni los casos de desistimiento no de indemnización y el arrendatario deja el contrato sin cumplir el tiempo pactado y no se asumen perjuicios concretos de parte del arrendador, se entiende que cabe una indemnización por resolución anticipada del Tribunal Supremo con una mensualidad de renta por cada año que falte por cumplir.

Pero, cuando se suponen perjuicios de mayor calado, dicha resolución anticipada por el Tribunal Supremo ha confirmado una indemnización de cinco mensualidades de renta por cada año que restan por cumplir.

Según la sentencia del Tribunal Supremo de 10.04.2018 cuando se celebra un contrato de arrendamiento con un plazo de 30 años se debe pactar una cláusula donde la parte arrendataria debe comprometerse a no rescindir de manera unilateral durante el plazo de diez años, ya que en caso contrario, se verá obligado a indemnizar a la parte arrendadora por las cuotas pendientes hasta el plazo.

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